Verkauf direkt vom Eigentümer · Baden-Baden
Anlageimmobilie in Baden-Baden: sechs Wohneinheiten, einzeln oder als Paket
Ein Mehrfamilienhaus mit 496,99 m² Wohnfläche in der Innenstadt von Baden-Baden. Sechs grundbuchlich geteilte Eigentumswohnungen, Aufzug, laufende energetische Sanierung. Verkauft wird direkt durch die Eigentümergesellschaft – einzeln, in Teilen oder im Ganzen.
Der Verkauf erfolgt direkt durch die Eigentümergesellschaft. Für Käufer fällt keine Maklerprovision an.
Das Objekt in Zahlen
- Wohneinheiten
- 6
- Wohnfläche gesamt
- 496,99 m²
- Baujahr
- 1971
- Aufzug
- Vorhanden
Einzeln im Grundbuch geteilt
Nach WoFlV, CAD-Aufmaß
Laufend energetisch modernisiert
Modernisiert 2017
Objektübersicht
Die sechs Einheiten im Überblick
Jede Wohnung hat eine eigene Geschichte: kernsaniert und vermietet, im Ausbau, oder unsanierter Bestand mit langfristigem Mietverhältnis. Genau diese Mischung macht das Objekt teilbar.
| Einheit | Lage | Wohnfläche | Zimmer | Zustand | Status | Stellplatz | Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | Erdgeschoss rechts | 89,90 m² | 3 | Kernsaniert | Vermietet | – | 389.000 € |
| Wohnung 2 | 1. Obergeschoss links | 57,99 m² | 2 | Unsaniert | Vermietet | – | 289.000 € |
| Wohnung 3 | 1. Obergeschoss rechts | 88,72 m² | 3 | Unsaniert | Vermietet | inklusive | 389.000 € |
| Wohnung 4 | 2. Obergeschoss links | 57,99 m² | 2 | In Sanierung | Bezugsfrei | – | 329.000 € |
| Wohnung 5 | 2. Obergeschoss rechts | 88,72 m² | 3 | In Sanierung | Bezugsfrei | inklusive | 439.000 € |
| Wohnung 6 – Penthouse | Dachgeschoss, Penthouse | 113,66 m² | 4 | Unsaniert | Vermietet | inklusive | 579.000 € |
| Summe | 496,99 m² | 6 Wohneinheiten | |||||
Kaufpreise ohne Kaufnebenkosten. Die Darstellung ist kein bindendes Angebot; Preisänderung, Zwischenverkauf und Irrtum bleiben vorbehalten. Flächenangaben nach WoFlV auf Basis eines CAD-Aufmaßes; sie sind nicht zur Kaufpreisberechnung geeignet.
Bezugsfrei
In Sanierung
Wohnung 4
2-Zimmer-Wohnung, 2. Obergeschoss links
- Wohnfläche
- 57,99 m²
- Zimmer
- 2
Bezugsfrei
In Sanierung
Wohnung 5
3-Zimmer-Wohnung, 2. Obergeschoss rechts
- Wohnfläche
- 88,72 m²
- Zimmer
- 3
- Eigener Garten
- ca. 100 m²
Vermietet
Unsaniert
Wohnung 6 – Penthouse
4-Zimmer-Wohnung, Dachgeschoss, Penthouse
- Wohnfläche
- 113,66 m²
- Zimmer
- 4
- Dachterrasse
- ca. 79 m²
Hinweis zu den Abbildungen: Einzelne Innenaufnahmen sind KI-generierte Visualisierungen des geplanten Ausbaustandards. Sie zeigen nicht den heutigen Zustand. Abweichungen in Material, Ausführung und Möblierung sind möglich. Möblierung ist nicht Bestandteil des Kaufpreises.
Positionierung
Ein Objekt, das sich an den Käufer anpasst – nicht umgekehrt
Die sechs Einheiten sind bereits einzeln im Grundbuch geteilt. Das eröffnet Wege, die ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus nicht bietet: Ein Investor kann das komplette Haus übernehmen. Ein Kapitalanleger kann eine vermietete Einheit kaufen. Eine Familie kann die Gartenwohnung beziehen. Ein Paketkäufer kann eine Teilmenge erwerben.
Wir verkaufen als Eigentümergesellschaft. Das heißt: kurze Wege, direkte Auskunft, keine Käuferprovision – und Unterlagen aus erster Hand.
- Aufzug vorhanden und 2017 modernisiert – für ein Gebäude dieser Größenordnung eher die Ausnahme.
- Fassade gedämmt, Fenster erneuert, Balkongeländer neu. Die Gebäudehülle ist bereits ertüchtigt.
- Zwei bis drei Balkone je Wohnung, Kellerabteil für alle. Das Penthouse hat statt Balkonen eine umlaufende Dachterrasse.
- Eine Einheit mit eigenem Garten von rund 100 m², ebenerdig über einen Brückensteg erreichbar.
- Innenstadtlage. ÖPNV in unter 100 Metern, Nahversorgung und Lichtentaler Allee fußläufig.
- Zwei Einheiten bezugsfrei – Eigennutzung ist ohne Eigenbedarfskündigung möglich.
Instandhaltung
Die teuren Bauteile sind bezahlt – und zwar alle
Eine Rendite ist nur so belastbar wie die Frage, was in den nächsten Jahren noch ansteht. Bei diesem Gebäude ist die Antwort ungewöhnlich kurz.
| Bauteil | Zustand | Ausgeführt | Übliche Nutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Fassade und Wärmedämmung | Neu aufgebracht | 2025 | 40 Jahre |
| Fenster, gesamtes Gebäude | Vollständig erneuert | 2025 | 35 Jahre |
| Balkone und Geländer | Erneuert | 2025 | 35 Jahre |
| Dachterrasse, Abdichtung | Vollständig erneuert | 2025 | 30 Jahre |
| Sanitärstränge im Haus | Erneuert, durch alle Wohnungen geführt | 2025 | 50 Jahre |
| Wärmeerzeugung | Umstellung auf Wärmepumpe | in Umsetzung | 20 Jahre ab Inbetriebnahme |
| Personenaufzug | Modernisiert | 2017 | 25 Jahre |
| Flachdach, Kupferdeckung | Saniert | 2002 | 50 Jahre bei Kupferdeckung |
Die angegebenen Nutzungsdauern sind branchenübliche Erfahrungswerte für die jeweilige Bauart, keine Zusicherung und keine Garantie. Sie ersetzen keine eigene technische Prüfung. Belege zu den ausgeführten Maßnahmen – Rechnungen, Abnahmen, Baukostenaufstellung – sind Teil des Unterlagenpakets.
Dach, Fassade, Fenster
Die drei Positionen, die bei Bestandsobjekten aus den Siebzigern regelmäßig das Budget sprengen, sind hier abgearbeitet. Die Fassade ist gedämmt, sämtliche Fenster sind neu, das Kupferdach wurde saniert.
Heizung und Stränge
Die Sanitärstränge sind erneuert und liegen bereits in allen Wohnungen an. Die Wärmeerzeugung wird auf eine Wärmepumpe umgestellt – die letzte große Maßnahme, und sie läuft bereits.
Aufzug
2017 modernisiert. Eine Aufzugserneuerung kostet in einem Haus dieser Größe schnell einen sechsstelligen Betrag und trifft die Eigentümergemeinschaft als Sonderumlage. Diese Frage stellt sich hier auf Jahre nicht.
Warum das für die Rendite entscheidend ist
Eine Anfangsrendite von 4 % bei einem Gebäude, das im nächsten Jahr eine neue Heizung, ein
neues Dach oder einen neuen Aufzug braucht, ist keine Rendite von 4 %. Sie ist eine Rendite
von 4 % minus einer Sonderumlage, die noch niemand beziffert hat. Bei diesem Objekt sind diese
Posten bereits ausgegeben – vom Verkäufer, nicht vom Käufer.
Zur Preisfrage
„Warum ist das so teuer?“ – die ehrliche Antwort
Weil alles, was Sie nach dem Kauf tun müssten, bereits getan ist. Ein vergleichbares Objekt zum niedrigeren Quadratmeterpreis finden Sie durchaus – und kaufen die Sanierung dann obendrauf. Die Frage ist nicht, was das Haus kostet. Sie lautet, was es Sie in den nächsten zehn Jahren zusätzlich kosten wird.
Für Sie als Käufer
Fassade, Fenster, Balkone, Dach, Sanitärstränge und Aufzug sind erledigt, die Wärmepumpe läuft gerade an. Das sind exakt die Positionen, die in einer Eigentümergemeinschaft sonst als Sonderumlage nachgereicht werden – oft fünfstellig je Einheit, und oft hat beim Kauf niemand darüber gesprochen.
Der Kaufpreis enthält diese Arbeiten. Er verschiebt sie nicht in Ihre Zukunft.
Für Ihre Mieter
Ein gedämmtes Haus mit neuen Fenstern braucht weniger Wärme. Eine Wärmepumpe koppelt die Heizkosten zudem vom Gaspreis ab. Für Mieter bedeutet das eine Nebenkostenabrechnung, die nicht bei jeder Energiepreisrunde nach oben springt.
Das ist kein Nebenschauplatz, sondern ein Vermietungsargument. Wohnungen mit kalkulierbarer zweiter Miete lassen sich leichter und stabiler vermieten – und eine Mietpartei, die bleibt, ist die günstigste Mietpartei.
Aussagen zur künftigen Energiepreisentwicklung und zur Höhe künftiger Nebenkosten sind Einschätzungen, keine Zusicherungen. Maßgeblich für die energetische Bewertung ist der Energieausweis; die Wärmepumpe ist noch nicht in Betrieb. Zur Einordnung
Energie
Wo das Gebäude energetisch heute steht
Wir trennen sauber zwischen dem, was der gültige Energieausweis ausweist, und dem, was der Energieberater nach Abschluss der Maßnahme erwartet.
Gültiger Energieausweis (Pflichtangabe)
- Art des Ausweises
- Energiebedarfsausweis
- Endenergiebedarf
- 135,8 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse
- E
- Wesentlicher Energieträger
- Heizöl
- Baujahr Gebäude
- 1971
- Gültig bis
- 29.01.2028
Angaben aus dem derzeit gültigen Energieausweis. Er bildet den Zustand vor der laufenden energetischen Sanierung ab.
Perspektive nach Abschluss der Sanierung
- Endenergiebedarf (berechnet)
- 40,9 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse
- A
- Energieträger
- Strom-Mix
- Erneuerbare Energien
- Umweltwärme Luft (Raumwärme + Trinkwarmwasser)
- Treibhausgasemissionen
- 22,9 kg CO₂-Äq./(m²·a)
Wichtig einzuordnen:
Vorabzug des Energieberaters vom 26.11.2024. Der Ausweis ist ausdrücklich als Vorschau gekennzeichnet und rechtlich nicht gültig. Er unterstellt die Fertigstellung der Wärmepumpe. Ein gültiger Ausweis wird nach Abschluss der Maßnahme erstellt.
Eignung
Für wen dieses Objekt in Frage kommt
Eigennutzer und Familien
Zwei Einheiten stehen leer. Die Gartenwohnung im 2. Obergeschoss ist mit rund 100 m² eigener Gartenfläche und Stellplatz die naheliegende Wahl für Selbstnutzer. Ausstattungs- details sind bis zum Kaufabschluss noch abstimmbar.
Zur GartenwohnungKapitalanleger
Wohnung 1 ist kernsaniert, vermietet und mit Einbauküche ausgestattet. Bei den unsanierten, langfristig vermieteten Einheiten liegen die Bestandsmieten unter Marktniveau – für eine klassische Renditebetrachtung ist das ehrlicherweise kein Vorteil.
Zur kernsanierten ErdgeschosswohnungInvestoren und Paketkäufer
Im Komplettverkauf übernimmt der Käufer ein Gebäude mit ertüchtigter Hülle, Aufzug und einer Sanierungspipeline, die bereits angelegt ist. Die weitere Wertschöpfung liegt im Innenausbau der unsanierten Einheiten.
Zum KomplettpaketHäufige Fragen
Was Interessenten zuerst wissen wollen
Beides ist möglich. Die Einheiten sind grundbuchlich geteilt und einzeln verkehrsfähig,
und für jede steht ein Kaufpreis. Der Komplettverkauf läuft dagegen gegen Gebot; Teilpakete
sind verhandelbar.
Nein. Der Verkauf erfolgt direkt durch die BB Projekt GmbH als Eigentümerin.
Für Käufer entsteht dadurch keine Maklerprovision.
Makleranfragen sind nur erwünscht, wenn ein konkret mandatierter Kaufinteressent vorhanden ist. Eine Beauftragung zur Verkäufervermarktung oder Verkäuferprovision erfolgt nicht über dieses Formular.
Der gültige Energieausweis stammt aus der Zeit vor der energetischen Sanierung und weist deshalb
135,8 kWh/(m²·a) aus. Der Energieberater hat für den Zustand nach
Fertigstellung – insbesondere nach Errichtung der Wärmepumpe – 40,9 kWh/(m²·a)
berechnet. Dieser Wert stammt aus einem ausdrücklich als Vorschau gekennzeichneten Vorabzug und ist
rechtlich noch nicht gültig. Wir weisen beide Werte getrennt aus, damit niemand sich verrechnet.
Kauf bricht nicht Miete. Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Erwerber über.
Eine Mietübersicht ohne personenbezogene Daten ist Teil des Unterlagenpakets.
Grundrisse, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Energieausweis, Teilungserklärung, Auszüge aus dem
Grundbuch, Wirtschaftsplan und Mietübersicht. Der Versand erfolgt nach kurzer Rückfrage zum
Kaufinteresse.
Unterlagen anfordern
Unterlagen anfordern oder Besichtigung vereinbaren
Der Verkauf erfolgt direkt durch die Eigentümergesellschaft. Sie sprechen ohne Zwischenstufe mit dem Entscheider.
Makleranfragen sind nur erwünscht, wenn ein konkret mandatierter Kaufinteressent vorhanden ist. Eine Beauftragung zur Verkäufervermarktung oder Verkäuferprovision erfolgt nicht über dieses Formular.