Paketverkauf · Investorenansprache
Das gesamte Mehrfamilienhaus: sechs Einheiten, 496,99 m², eine Verhandlung
Wer alle sechs Wohnungen übernimmt, kauft ein Gebäude mit ertüchtigter Hülle, modernisiertem Aufzug und einer Sanierung, die bereits angelegt und teilweise umgesetzt ist. Die verbleibende Wertschöpfung liegt im Innenausbau der unsanierten Einheiten – nicht mehr an der Substanz.
- Wohneinheiten
- 6
- Wohnfläche
- 496,99 m²
- Grundstück
- 388 m²
- Bezugsfrei
- 2 von 6
Einzeln im Grundbuch geteilt
Nach WoFlV
Flurstück 2389/1
Wohnungen 4 und 5
- Objektart
- Mehrfamilienhaus, Reiheneckhaus
- Baujahr
- 1971
- Denkmalschutz
- Nein
- Etagen
- Erdgeschoss, 2 Obergeschosse, Dachgeschoss, zzgl. Kellergeschoss
- Kellerfläche
- 85,91 m²
- Aufzug
- Vorhanden, modernisiert 2017
- Dach
- Flachdach, Kupferdeckung, saniert 2002
- Heizung
- Zentralheizung, Umstellung auf Wärmepumpe geplant
- Leerstand
- 2 Wohneinheiten, 0 Gewerbe
- Verfügbar
- Nach Vereinbarung
Der Komplettverkauf läuft gegen Gebot
Für das Gesamtobjekt nennen wir keinen Preis. Die Einzelkaufpreise der sechs Wohnungen stehen offen in der Tabelle unten – daraus ergibt sich Ihre Untergrenze für eine Einzelverwertung. Was ein Erwerb im Ganzen wert ist, hängt davon ab, was Sie mit dem Objekt vorhaben. Das wissen Sie besser als wir.
Teilpakete sind verhandelbar, etwa die beiden bezugsfreien Einheiten oder die vier vermieteten. Verhandelt wird direkt mit der Geschäftsführung.
Zahlenwerk
Mieten und Kennzahlen, ungeschönt
Wir stellen die Zahlen vollständig hin, auch die unangenehmen. Wer ein Objekt kauft, muss rechnen können, bevor er besichtigt.
| Kennzahl | Heute 2 Einheiten leer | Vollvermietet Ausbau abgeschlossen | Ideal alles saniert |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete monatlich | 3.736,22 € | 6.116,22 € | 7.000,00 € |
| Nettokaltmiete jährlich | 44.834,64 € | 73.394,64 € | 84.000,00 € |
| Bruttomietrendite je nach Kaufpreis | 1,86–2,06 % | 3,04–3,38 % | 3,48–3,87 % |
| Kaufpreisfaktor je nach Kaufpreis | 48,5–53,8 | 29,6–32,9 | 25,9–28,7 |
| Vermietete Einheiten | 4 von 6 | 6 von 6 | 6 von 6 |
| Leerstand nach Wohnfläche | 29,5 % | 0,0 % | 0,0 % |
Heute = vier vermietete Einheiten, Nettokaltmiete einschließlich 580,80 € Stellplatzmiete jährlich. Stand Juli 2026. Vollvermietet = die beiden bezugsfreien Einheiten sind nach Abschluss des laufenden Ausbaus erstvermietet; die Bestandsmieten bleiben unverändert. Ideal = zusätzlich sind die unsanierten Einheiten saniert und zur Zielmiete neu vermietet. Die beiden rechten Spalten sind Annahmen des Eigentümers, keine Zusagen.
Warum eine Spanne? Die Rendite hängt vom Kaufpreis ab, und den bestimmt Ihr Gebot. Der untere Wert jeder Spanne rechnet gegen die Summe der sechs Einzelkaufpreise (2.414.000 €) – das ist die konservativste denkbare Basis, denn so viel zahlt, wer alle Wohnungen einzeln kauft. Der obere Wert unterstellt einen Paketabschlag von 10 % und ist ein Rechenbeispiel, kein Preisangebot. Beim Kaufpreisfaktor ist es umgekehrt: Dort ist der niedrigere Wert der günstigere, er gehört deshalb zum Kaufpreis mit Abschlag.
Alle Werte sind Bruttowerte. Bewirtschaftungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und Kaufnebenkosten sind nicht abgezogen. Es handelt sich um eine Rechengröße, nicht um eine Ertragsprognose und keine Zusicherung.
Die schwache Ist-Rendite ist kein Substanzproblem – sie ist Leerstand
Zwei der sechs Einheiten stehen leer. Das sind 29,5 % der Wohnfläche, die derzeit keinen einzigen Euro Miete bringen. Nicht, weil sie unvermietbar wären, sondern weil sie sich noch im Ausbau befinden. Genau das drückt die Rendite auf 1,86 %.
Sobald diese beiden Wohnungen fertiggestellt und erstvermietet sind, kommen 2.380 € im Monat hinzu – rund 28.560 € im Jahr. Die Rendite springt damit auf 3,04–3,38 %, und zwar ohne dass ein einziger Bestandsmieter ausziehen muss. Dieser Schritt hängt nicht am Markt und nicht an Kündigungen, sondern nur am Abschluss von Arbeiten, die bereits laufen. Er ist absehbar.
Was danach noch im Objekt steckt
Der zweite Hebel liegt in den Altverträgen. Bei Wohnung 3 besteht das Mietverhältnis seit rund fünfzig Jahren, beim Penthouse seit Jahrzehnten. Beide Mieten liegen deutlich unter dem heute Erzielbaren, und ein sozialer Kündigungsschutz ist zu berücksichtigen. Diese Reserve hebt man nicht durch Kaufen, sondern durch Sanieren und durch Mieterwechsel – über einen Zeitraum, den niemand seriös terminieren kann.
Vom heutigen Zustand bis zum Idealzustand liegen insgesamt 3.264 € Mehrmiete im Monat. Der größere und schnellere Teil davon – 2.380 € – entfällt auf die Erstvermietung. Der Rest ist Bestandsarbeit mit offenem Zeithorizont.
Ehrlich eingeordnet
Zeithorizont
Ein Jahrzehnt ohne größere Investition
Die entscheidende Frage bei einem Bestandsobjekt lautet nicht, was es heute abwirft, sondern wann die nächste Rechnung kommt. Hier ist die Antwort ungewöhnlich weit weg.
| Bauteil | Zustand | Ausgeführt | Übliche Nutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Fassade und Wärmedämmung | Neu aufgebracht | 2025 | 40 Jahre |
| Fenster, gesamtes Gebäude | Vollständig erneuert | 2025 | 35 Jahre |
| Balkone und Geländer | Erneuert | 2025 | 35 Jahre |
| Dachterrasse, Abdichtung | Vollständig erneuert | 2025 | 30 Jahre |
| Sanitärstränge im Haus | Erneuert, durch alle Wohnungen geführt | 2025 | 50 Jahre |
| Wärmeerzeugung | Umstellung auf Wärmepumpe | in Umsetzung | 20 Jahre ab Inbetriebnahme |
| Personenaufzug | Modernisiert | 2017 | 25 Jahre |
| Flachdach, Kupferdeckung | Saniert | 2002 | 50 Jahre bei Kupferdeckung |
Die angegebenen Nutzungsdauern sind branchenübliche Erfahrungswerte für die jeweilige Bauart, keine Zusicherung und keine Garantie. Sie ersetzen keine eigene technische Prüfung. Belege zu den ausgeführten Maßnahmen – Rechnungen, Abnahmen, Baukostenaufstellung – sind Teil des Unterlagenpakets.
Was in diesem Zeitfenster passiert
Solange keine großen Instandhaltungen anstehen, arbeitet die Zeit für den Eigentümer. Mieten folgen erfahrungsgemäß der allgemeinen Preisentwicklung – über Staffel- und Indexvereinbarungen, über Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete und über Neuvermietungen. Die Rendite steigt dabei, ohne dass ein Euro nachinvestiert wird.
Die folgende Rechnung zeigt, wohin die Zielmiete von 7.000 € im Monat führt, wenn sie über 10 Jahre jährlich angepasst wird. Sie ist ein Rechenbeispiel, keine Prognose und erst recht keine Zusage.
Was diese Rechnung nicht ist
| Jährliche Anpassung | Miete nach 10 Jahren | Rendite dann |
|---|---|---|
| 2,0 % | 8.533 € | 4,24–4,71 % |
| 2,5 % | 8.961 € | 4,45–4,95 % |
| 3,0 % | 9.407 € | 4,68–5,20 % |
Ausgangswert ist die Zielmiete nach Sanierung (84.000 € im Jahr). Die Renditespanne rechnet wie oben gegen die Summe der Einzelkaufpreise beziehungsweise gegen einen Kaufpreis mit 10 % Paketabschlag. Bruttowerte ohne Bewirtschaftungskosten.
Der Punkt dahinter
Zusammensetzung
Woraus sich das Paket zusammensetzt
Vier vermietete Einheiten, zwei bezugsfreie. Eine Wohnung ist kernsaniert, zwei befinden sich im Ausbau, drei sind unsanierter Bestand.
| Einheit | Lage | Wohnfläche | Zimmer | Zustand | Status | Stellplatz | Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | Erdgeschoss rechts | 89,90 m² | 3 | Kernsaniert | Vermietet | – | 389.000 € |
| Wohnung 2 | 1. Obergeschoss links | 57,99 m² | 2 | Unsaniert | Vermietet | – | 289.000 € |
| Wohnung 3 | 1. Obergeschoss rechts | 88,72 m² | 3 | Unsaniert | Vermietet | inklusive | 389.000 € |
| Wohnung 4 | 2. Obergeschoss links | 57,99 m² | 2 | In Sanierung | Bezugsfrei | – | 329.000 € |
| Wohnung 5 | 2. Obergeschoss rechts | 88,72 m² | 3 | In Sanierung | Bezugsfrei | inklusive | 439.000 € |
| Wohnung 6 – Penthouse | Dachgeschoss, Penthouse | 113,66 m² | 4 | Unsaniert | Vermietet | inklusive | 579.000 € |
| Summe | 496,99 m² | 6 Wohneinheiten | |||||
Kaufpreise ohne Kaufnebenkosten. Die Darstellung ist kein bindendes Angebot; Preisänderung, Zwischenverkauf und Irrtum bleiben vorbehalten. Flächenangaben nach WoFlV auf Basis eines CAD-Aufmaßes; sie sind nicht zur Kaufpreisberechnung geeignet.
Investorensicht
Was für den Erwerb im Ganzen spricht
Die teure Hälfte ist gemacht
Fassadendämmung, Fenster, Balkongeländer und die Erneuerung der Dachterrasse sind umgesetzt. Der Aufzug wurde 2017 modernisiert, das Flachdach 2002 saniert. Genau diese Positionen sprengen bei Bestandsobjekten üblicherweise das Budget.
Teilbarkeit ist bereits hergestellt
Die Aufteilung in sechs Wohnungseigentumseinheiten ist vollzogen. Ein Erwerber kann jederzeit einzeln weiterveräußern, ohne zuvor ein Teilungsverfahren durchlaufen zu müssen. Die dafür nötigen Unterlagen liegen vor.
Wertschöpfung im Innenausbau
Drei Einheiten sind unsaniert, zwei befinden sich im Ausbau. Wer den Innenausbau selbst steuert, hebt die Differenz zwischen Bestands- und Sanierungspreis. Kalkulationsgrundlagen stellen wir im Unterlagenpaket bereit.
Ein Verhandlungspartner
Alle sechs Einheiten stehen im Eigentum der BB Projekt GmbH. Es gibt keine Eigentümergemeinschaft mit gegenläufigen Interessen, keine Beschlusslage, die einem Vorhaben im Weg steht.
Energetische Perspektive
Der Energieberater hat für den Zustand nach Errichtung der Wärmepumpe einen Endenergiebedarf von 40,9 kWh/(m²·a) berechnet. Der zugehörige Ausweis ist ein Vorabzug und rechtlich noch nicht gültig. Einordnung
Gestaltungsspielräume beim Erwerb
Die Einbauküche in Wohnung 1 ist bewegliches Inventar und kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Bei den unsanierten Einheiten stellt sich zudem die Frage, ob Modernisierungsaufwand als Erhaltungsaufwand behandelt werden kann. Beides ist ausschließlich mit Ihrem Steuerberater zu klären.
Keine Rechts- und Steuerberatung
Gebäude
Ansichten und Schnitt
Bestandsaufnahme, Purist Architekturbüro, Stand 04.01.2022. Nicht maßstabsgetreu wiedergegeben.
Angebot für das Komplettpaket abgeben
Sie erhalten das vollständige Unterlagenpaket nach kurzer Rückfrage zum Kaufinteresse. Verhandelt wird direkt mit der Geschäftsführung.
Makleranfragen sind nur erwünscht, wenn ein konkret mandatierter Kaufinteressent vorhanden ist. Eine Beauftragung zur Verkäufervermarktung oder Verkäuferprovision erfolgt nicht über dieses Formular.